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La suba del dólar ya pasó a ser un gran enemigo para la compraventa de viviendas

Economia | Lunes 04 de Mayo de 2009

Particulares y grandes inversores saben que la divisa "está condenada a la suba" y se refugian en ella, algo que antes no hacían porque el billete verde estaba planchado y sus expectativas de devaluación eran menores a las actuales. Analistas hablan de un tiempo de espera. Ver video y proyecciones
 
Los presagios sobre un tipo de cambio que seguirá su camino ascendente a lo largo del año pusieron una suerte de toque de queda en el mercado inmobiliario local.

La demanda que motorizó la actividad hasta principios de 2008, liderada por grandes inversores - que contaban con la suficiente liquidez para hacerse de varias unidades - por un sector rural que volcaba sus ganancias al ladrillo y por particulares que supieron tener un ahorro comenzó, desde entonces, a desinflarse lentamente.

La incertidumbre hizo su parte para dejar atrás aquellos años conocidos como los del "boom del ladrillo". Pero, en estos últimos meses, se sumó un ingrediente más: la devaluación que todos ellos esperan para la moneda local.

Este cambio de escenario trajo varias consecuencias, anticipadas por Infobae Profesional desde que comenzó este nuevo contexto.

Por el lado de la oferta, muchos desarrolladores improvisados se retiraron del mercado, al ver que la rentabilidad obtenida ya no era la misma. Por su parte, aquellos de larga trayectoria moderaron sus nuevos emprendimientos: confiesan que les resulta muy difícil - y arriesgado - iniciar una obra con un determinado valor del billete verde y continuarla, durante un año o dos, a "precio abierto".

Por el lado de la demanda, el mayor temor que trajo el actual contexto político-económico redujo la cantidad de potenciales compradores. El no saber que va a pasar con sus empleos, o si el salario podrá resistir el pago de una cuota mensual si es que tienen que atarse a un crédito, hace que haya menos interesados en concretar operaciones de compraventa. Como ingrediente, ahora saben que el dólar está condenado a la suba y pueden refugiarse en él hasta que aclare el panorama. Y así lo hacen.

La consecuencia de ambos efectos es, en definitiva, un amesetamiento en las cotizaciones del metro cuadrado. Ahora se observan precios más estables, leves incrementos sólo en aquellas zonas premium, y un sinceramiento en las de menor demanda que, según explicaron los especialistas a este medio, en años previos fueron sobretasadas.  

La realidad en número
Los datos del sistema financiero y la fuga de capitales son fieles indicadores de esta nueva realidad. Entre enero y marzo salieron del sistema u$s5.684 millones, vale decir, u$s3.500 millones más que la cifra registrada en igual trimestre de 2008.

Desde el inicio de la crisis internacional, a mediados de 2007, la salida de capitales ya supera los u$s37.000 millones. Es así como, tal como explican los analistas, los fuertes superávits generados por el comercio exterior no quedaron en el sistema. Y tampoco se tradujeron en inversiones.

En ese contexto, la actividad de la construcción también se retrajo. Según datos del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), los permisos de obra para nuevos proyectos cayeron 24% en el primer bimestre, en los 42 municipios relevados por el INDEC. Y en la Ciudad de Buenos Aires directamente se desplomaron: cayeron 68,8 por ciento.

Otro indicador del notable derrumbe en el ritmo de actividad está dado por las escrituras firmadas, que disminuyeron casi un 50% en el primer bimestre, en la Ciudad de Buenos Aires.

Hasta que pase el temblor
Damián Tabakman, consultor inmobiliario, explicó a iProfesional.com, cómo la suba del dólar tiene impacto directo en la actividad.

“En los últimos años el mercado estuvo dinamizado por una amplia gama de inversores, gente que quería resguardar sus ahorros en propiedades e inmuebles. También hubo demanda genuina, pero un porcentaje significativo de la actividad estuvo en mano de hombres de negocios que hoy encuentran en el dólar una alternativa que durante mucho tiempo no lo fue, porque estuvo planchado”, enfatizó.

El experto consideró que con el incremento que tuvo la moneda, más el que se puede estimar que vendrá, sumado a la incertidumbre, a la crisis local e internacional y ante el privilegio de la liquidez, se desencadena este fenómeno mediante el cual "menos gente está dispuesta a comprar metros cuadrados y más personas prefieren convertir sus pesos en dólares".

Los operadores inmobiliarios también coinciden con su visión.

Luis Ramos, presidente de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, argumentó que la fuga de capitales es producto del miedo y la preocupación que viven los argentinos por la política actual. Y añadió: “Se sienten agobiados y hay señales que atemorizan a la gente, que por miedo retraen operaciones. Están más seguros teniendo su dinero en dólares, porque no saben que puede pasar”.

Para Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, a partir de octubre de 2008 se dio un cambio en el mercado inmobiliario, que en la actualidad se presenta como más reducido y marcado por la ausencia de inversores, que ahora están a la espera. Al mismo tiempo, coincidió en la atracción que les produce la moneda norteamericana: “Tuvo retraso durante muchos años y hoy se está acomodando a la nueva realidad”.

¿Transición o largo plazo?
Para algunos operadores esta tendencia de la moneda ganándole al ladrillo podría ser una opción momentánea.

“Vemos que los inversores se posicionan en el dólar como herramienta transitoria de inversión, pero no es la definitiva. Están expectantes y cuando aparece una oportunidad se vuelcan al mercado inmobiliario”, explicó Mario Gómez, gerente de Emprendimientos de Toribio Achával.

El experto rescató que actualmente, y a diferencia de la crisis de 2001, mucha gente tiene dinero producto de la ganancia lograda en éstos años y está a la espera de un negocio. “Cuando éste aparece, concretan la operación”, comentó.

También Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield, explicó que "esta tendencia se está dando y acompaña un tiempo de espera, hasta que se defina un escenario más claro" a nivel local e internacional.

La influencia del precio
A la hora de hablar de quienes componen la demanda en el mercado actual, Tabakman define tres grupos:

El pequeño inversor
El gran inversor
El institucional
Según dio cuenta el especialista, “el último se ha desdibujado. Si bien siempre fue escaso en el mercado inmobiliario local, con los últimos hechos se ha corrido de escena y hoy quedan los pequeños y grandes, y ninguno pone a los inmuebles en sus opciones de primera fila al momento de invertir”. Según el consultor esto se da por varias razones, una de ellas es porque los precios cambiaron poco.

Sumado a la mayor incertidumbre que genera el actual escenario económico y político (en particular el temor a perder el empleo o a sacar un crédito) la demanda ahora no está convalidando los valores actuales del metro cuadrado, en algunas zonas. Esta situación se ve reflejada en el volumen de transacciones que cayó tremendamente. La gente no quiere comprar propiedades pagando las cifras que se manejaban hasta el año pasado.

Las pocas operaciones que se realizan son producto de extensas negociaciones y atadas - en general - a un precio entre 10 y 15% más bajo al pretendido por el propietario. “En el corto plazo puede haber una corrección de precios que haga que se encuentre la oferta con la demanda. Alguna de los dos ganará, y creo que será la demanda porque el que tiene la liquidez tiene en definitiva la decisión de compra”, agregó.

Miguel Ludmer, de Interwin Marketing Inmobiliario, coincidió en que hay gente que especula más a la hora de adquirir una unidad.  El especialista explicó que el mayor poder de negociación que les confiere el contar con el dinero hace que esperen a que bajen los precios, para luego cerrar las operaciones.

Algunas excepciones
Ante esta clara tendencia que está dominando el mercado, los operadores rescatan algunas operaciones que se continúan haciendo porque siempre hay gente que necesita ampliar su vivienda, dado que se les agrandó la familia, porque se casa o bien por individuos que se van a vivir solos. Son los compradores genuinos.

Los mismos presentan necesidades específicas que hacen que se movilice más el mercado de viviendas chicas, de un promedio de hasta 100 mil dólares.

Para Ramos, esto genera más rotación en el mercado de propiedades de dos y tres ambientes, que es lo que sobrevive hoy, justamente porque es el comprador que tiene una necesidad puntual y sigue estando, sin verse afectado por el cambio relativo del dólar.

En Toribio Achával también destacaron los activos inmobiliarios más seguros y consolidados, como los del corredor norte de la Ciudad y algunas zonas del Gran Buenos Aires, que mantienen un mayor nivel de atracción por parte de los compradores.

A nivel de grandes corporaciones también se da un nuevo escenario donde algunas empresas quieren vender sus activos inmobiliarios para recomprar sus deudas. “Si salen a vender a los precios anteriores no lo hacen, entonces acomodan los valores y es una estrategia consistente, porque venden con descuento pero a su vez pueden comprar sus propias deudas con descuentos más grandes”, comentó Tabakman.

¿Hasta cuándo la crisis?
Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre, puso como plazo julio, cuando pasadas las elecciones podría aplacarse la inestabilidad económica y política. “Habrá muchos inversores que se seguirán volcando al dólar hasta ver que sucede, y que luego seguramente volverán al ladrillo”, afirmó.

En abril algunos operadores admiten que comenzó a verse un poco más de movimiento en el mercado, pero según Gómez “una golondrina no hace verano”. Coinciden en que ante un escenario de mayor certidumbre se podrán alcanzar mejores acuerdos.

Para Ludmer cuando la situación se estabilice se volverán a acomodar las operaciones inmobiliarias. “La gente está enojada con el sistema financiero y volverá al ladrillo”, dijo.

Sin embargo, destacó que un país con falta de crédito hipotecario, y ante una suba del dólar que obligará a ahorrar más en pesos, hará que la gente tenga una menor capacidad para llegar al inmueble.

Al mismo tiempo, la caída que registra en la actualidad la cantidad de operaciones inmobiliarias se relaciona con el escaso financiamiento, en un contexto donde la participación de las hipotecas en el total de operaciones inmobiliarias se encuentra estancada por debajo del 8% desde hace años.

Para Faigenbaum, una ventaja incuestionable es que el ladrillo sigue siendo considerado un refugio del capital. De todos modos espera un proceso lento que lleve a un nuevo punto de equilibrio al mercado, pero recién para 2010.

 

Fuente: Guillermina Fossati-Infobae Profesional

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